La taille d'une ville explique-t-elle son prix au mètre carré ?
Mis à jour le 5 octobre 2026
On suppose volontiers qu’une grande ville coûte plus cher qu’une petite. Les 415 communes du site qui affichent un prix permettent de le vérifier. Toutes comptent plus de 20 000 habitants et reposent sur au moins 96 ventes en 2024. La médiane de leurs prix moyens est de 3 258 € le mètre carré.
La taille change peu de chose
Le premier graphique range les communes en quatre catégories de taille. Le point marque la médiane de la catégorie, la barre claire la moitié centrale de ses communes.
Les médianes vont de 3 000 € (100 000 habitants et plus) à 3 650 € (de 50 000 à 100 000 habitants). Les communes de plus de 100 000 habitants ont une médiane plus basse que celles de 20 000 à 30 000. Dans une même catégorie, la moitié centrale des communes s’étale sur 1 300 à 2 600 €, soit environ deux à quatre fois l’écart maximal entre deux médianes (650 €).
Deux communes de même taille diffèrent donc davantage entre elles que deux catégories de taille. Le coefficient de corrélation de rang entre population et prix vaut 0,09, proche de zéro.
La région pèse davantage
L’Île-de-France affiche une médiane de 3 892 € et la Provence-Alpes-Côte d’Azur de 3 699 €. À l’autre bout, le Grand Est atteint 1 702 € et la Bourgogne-Franche-Comté 1 766 €, moins de la moitié du prix francilien.
Trois précautions s’imposent. Cinq régions (Bretagne, Bourgogne-Franche-Comté, Grand Est, Centre-Val de Loire et Normandie) comptent moins de 15 communes, et leur médiane bouge vite. Le Grand Est ne compte que dix communes avec un prix, car les trois départements d’Alsace-Moselle n’en ont pas. Enfin, l’Île-de-France représente 168 des 415 communes, soit 40 % de l’échantillon.
Plus de maisons, un prix au mètre carré plus bas
Dans les communes où les maisons représentent moins de 20 % des ventes, le prix médian atteint 4 372 €. Au-delà de 60 %, il tombe à 2 138 €. Le prix au mètre carré d’une maison inclut un terrain qui ne compte pas dans la surface habitable, ce qui explique en partie l’écart (voir le guide sur le prix au mètre carré).
Taille et part de maisons évoluent ensemble : la population médiane est de 46 329 habitants dans le groupe à moins de 20 % de maisons, et de 27 044 dans le groupe à 60 % et plus. Cette parenté brouille la lecture d’un prix selon la seule taille.
Dans un même département, du simple au triple
Prenez les 20 départements où le site couvre au moins cinq communes avec un prix. Le rapport entre la commune la plus chère et la moins chère y vaut deux en médiane. Il dépasse trois dans le Nord (de 1 196 à 3 986 €, 17 communes) et dans les Hauts-de-Seine (de 3 411 à 10 339 €, 31 communes). Il frôle trois dans les Yvelines (de 2 397 à 6 898 €, 21 communes).
Chaque fiche affiche la moyenne de son département à côté du prix de la commune, ce qui permet de se situer. Un prix de 3 400 € figure dans le haut de la fourchette des communes du Nord et au niveau de la moins chère des Hauts-de-Seine.
Ce qu’il faut en faire
Laissez la taille de côté quand vous comparez des prix. Comparez des communes de la même région et d’une part de maisons voisine : le comparateur affiche les deux informations. Regardez l’étendue des prix dans le département avant de juger une commune chère ou bon marché.
Limites
Les communes du site comptent toutes plus de 20 000 habitants : les villages et les petites villes n’y figurent pas. Chaque commune compte pour une, quelle que soit sa taille, donc la médiane décrit des communes et non le prix payé par un acheteur moyen. Les 45 arrondissements de Paris, Lyon et Marseille, l’Alsace-Moselle et l’outre-mer n’ont pas de prix ici (voir Paris, Lyon, Marseille).
Ce qu’il faut retenir
La taille d’une commune prédit peu son prix au mètre carré. La région, la part de maisons dans les ventes et l’étendue des prix du département pèsent davantage.