Un logement cher est-il mieux isolé ?
Mis à jour le 5 octobre 2026
Un logement cher devrait être mieux isolé qu’un logement bon marché. Les diagnostics de performance énergétique (DPE) ne le confirment pas. Sur les 411 communes du site qui ont à la fois un prix au mètre carré et des diagnostics, la part de logements classés F ou G, les « passoires thermiques », ne suit pas le prix. Le guide Comment lire un DPE explique ces classes, et le calendrier dit ce qu’elles impliquent pour la location.
Deux pentes opposées
Rangez les 411 communes par prix et coupez-les en quatre groupes d’une centaine de communes. Le groupe le moins cher compte une médiane de 7,7 % de logements F ou G, les deux groupes du milieu 5,9 %, le plus cher 9,3 %. Cette courbe en creux mélange deux situations.
Hors Île-de-France, la part baisse quand le prix monte : 7,7 %, 5,8 %, 4,3 % puis 4,1 %. En Île-de-France, elle monte : 6,0 %, 8,3 % puis 12,6 %. Le quart le plus cher compte 71 communes franciliennes sur 103, ce qui pèse sur la médiane d’ensemble.
Pour les logements classés E, F ou G, l’écart est plus net encore dans le quart le plus cher : 31,3 % en Île-de-France contre 14,5 % dans les autres régions.
Paris et sa couronne
| Territoires | Nombre | Classés F ou G (médiane) | Classés E, F ou G (médiane) |
|---|---|---|---|
| Paris (arrondissements) | 20 | 20,8 % | 47,6 % |
| Petite couronne (92, 93, 94) | 88 | 10,9 % | 29,9 % |
| Grande couronne (77, 78, 91, 95) | 77 | 6,8 % | 21,3 % |
À Paris, la médiane des arrondissements atteint 20,8 % de logements F ou G et 47,6 % de logements E, F ou G : près d’un logement sur deux. La petite couronne compte 10,9 % et 29,9 %, la grande couronne 6,8 % et 21,3 %.
Les diagnostics du site ne portent pas sur l’année de construction. L’explication la plus courante est l’ancienneté des immeubles du centre et de la proche banlieue. Les données ne permettent pas de la vérifier.
Le climat entre dans le calcul
Les régions du sud affichent les parts les plus basses : 2,7 % en Occitanie et 3,4 % en Provence-Alpes-Côte d’Azur, contre 9,0 % en Normandie et 9,8 % en Île-de-France.
La méthode de calcul du DPE, dite 3CL, tient compte du climat local : elle utilise la zone climatique, l’altitude, les degrés-jours de chauffage et l’ensoleillement (méthode officielle 3CL-DPE). À isolation comparable, un logement du pourtour méditerranéen a donc une consommation calculée plus basse qu’un logement du nord. Le climat et l’âge du parc jouent ensemble, et ce site ne peut pas les séparer.
Ce que cela change pour un acheteur
Le prix d’une commune ne renseigne pas sur l’isolation du logement que vous visitez. Demandez le DPE dès l’annonce.
Hors Île-de-France, les communes du quart le moins cher comptent une médiane de 7,7 % de logements F ou G, contre 6,7 % pour l’ensemble des 494 territoires du site. Dans la proche banlieue de Paris, des communes chères comptent elles aussi beaucoup de passoires.
Une part élevée de logements F ou G décrit un parc ancien qui devra être rénové avant de pouvoir être loué. Elle ne juge pas la commune. Le comparateur met ces parts côte à côte, avec la moyenne de référence.
Méthode et limites
Le calcul porte sur les 411 communes qui ont un prix et des diagnostics. Les 45 arrondissements, les territoires sans prix et ceux sans diagnostic en sont exclus. Chaque commune compte pour une.
Les parts décrivent les diagnostics déposés à l’ADEME depuis la réforme de juillet 2021. Elles reflètent donc le parc qui a changé de mains ou qui a été rénové, et non tous les logements (voir Comment lire un DPE).
Ce qu’il faut retenir
Le prix d’une commune ne prédit pas la qualité énergétique de son parc. Hors Île-de-France, les communes les plus chères comptent moins de passoires. En Île-de-France, c’est l’inverse. Le climat entre dans le calcul du DPE, et seul le diagnostic du logement visité renseigne sur ce logement.